房地产市场10月前半月回暖 楼市库存依然处于高位
9月30日,中国人民银行与银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》(以下简称“9·30房贷新政”),在房贷新政的刺激下,近期房地产行业市场也出现了一定的回暖。
多家代理机构和房企的销售数据显示,十一黄金周开始,一些项目来访量大增,此前的来访开始转化为实际签约量,10月前半月成交明显回暖。
房地产市场成交量回暖
万科集团提供的数据显示,2014年十一期间新推盘30多亿,认购80亿,2013年十一认购30多亿,同比增长120%。如果9月推盘和十一连起来看,从9月1日至10月8日,推盘290亿,认购270亿,比9月单月的数据好了很多。
万科并非个案。中国报告大厅获悉,多家券商调研显示,十一期间整个行业销售都比较理想,大部分主要房企认购数字都高于2013年,应该是一倍左右增长。
第三方市场研究机构的房地产市场分析报告数据也显示,虽然商业银行房贷细则尚待落地,但效果已经显现,访客量、来电量均有增加。业内也对“银十”楼市行情持乐观态度。
37个城市数据显示,十一黄金周共成交商品住宅138.36万平方米,较2013年、2012年同期分别增长3%和9%,其中13个二线城市市场回升最为明显,较同期分别上涨14%和21%。这还不包括假期因素使得多数城市网签滞后,大量隐性成交未在数据上及时体现。
链家地产市场研究部统计,十一期间,北京市商品房网签量同比下降超过30%,但日均新增客源量较9月增加25.3%。而访客量是成交量的先行指标,预示市场中未来购房潜力的变化。
中原地产10月前7天房地产相关收入较9月同比上涨138%,新房收入增长198%,二手房收入增长123%。不过,由于网签数据具有滞后性,十月初的网签数据反映的是9月末的实际销售。大部分城市在十一假期新开盘认购有改善,杭州、武汉、宁波、深圳、东莞、福州、昆明等,实际认购改善幅度约10%-20%,但无锡、济南、宁波等城市数据平平。
第一大新房代理商世联行数据显示,世联行十一假期实现代理销售额超120亿元,同比增65%,创下历年新高。宇博智业市场研究中心了解到,国庆期间,90平方米以上户型成交占比达57%,相比前三季度该比例提升2.8个百分点。其中,90-140平方米占比达46%,成为需求主力。此外,世联行周客户上门指数提升至177,环比上周上升64%,其中一线城市的增长幅度要大于二线。
中原地产研究总监刘渊表示,十一假期销量整体上有10%-20%回升,这是在银行细则未出的情况下,房贷新政对市场心理产生了积极影响,预计还将持续。网签数据在10月份下半月会有所体现。
成交方面,不少业内人士都认为,随着市场景气实际好转,四季度开发商推盘量会扩大。
去库存仍是首位
央行9·30房贷新政释放货币层面放松的信号,一定程度上有助于消除房地产市场下行风险。宇博智业市场研究中心了解到,多位业内人士指出,楼市库存依然处于高位,“去库存”是首要选择,楼市已进入存量房时代,房地产市场已进入供过于求的“新常态”。
上海易居房地产研究院的数据显示,截至9月底,一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3794万平方米、20167万平方米和4052万平方米,环比分别增长8.8%、3.5%和2.2%,尤其一线城市库存已保持连续8个月环比正增长,且9月增幅又进一步扩大,库存压力巨大。
张宏伟表示,库存压力较大、市场去化周期在15个月以上、市场基本面表现欠佳的城市仍然占到大多数,比如杭州、宁波、大连、青岛、无锡等,房价年内仍然有下行压力。
“从市场去化率看,万科重点关注的14个城市8月、9月去化率分别是0.68、0.71,9月市场销售低于新增可售,月度库存从1.41亿平方米上升至1.45亿平米。9月底库存去化月数11.6月,高于上月底的11.4月。”前述万科沟通会纪要显示,9月数据都不太乐观。
刘渊认为,一线城市库存水平比较低,11-12个月库存去化水平,存量绝对值与历史高位持平,只要月销量增加,库存消化周期可以比较快回落。
但二三线城市有15-20个月的库存周期,实际库存值远高于历史高位,且人口增长已经放缓,40个城市过去5年约有30个城市人口增长率平均只有5%,很多二三线城市新房发展活跃度已经达到了一线城市的水平。大多数二三线城市会有长时间的调整,短期内不会再有价格的上涨。
这意味着,由于去库存压力巨大,房地产市场供求关系已经逆转,房地产投资、交易量及房价增速均将进入平缓的“新常态”。
前住建部政策研究中心主任、中国城乡建设经济研究所所长陈淮表示,房地产卖方市场供不应求已经全面地为买方市场供大于求取代,供大于求成为市场发展的常态。2013年房地产业量价齐升,购销两旺,是不正常的现象。
德信资本董事长陈义枫认为,房地产行业正在进入存量时代,未来中国的新房竣工面积、销售面积非常难以突破2013年的峰值,今后增量很难跨越,可是存量永远是增加的,并购因此成为永恒的主题。
广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为,过高的库存量,中心城市过高的地价,以及过高的房价和租售比失调的现实情况,迫使楼市将经历一个较长时期的调整期。这个调整期至少需要2-3年的时间。
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