宏观1000万套保障房表明房地产政策明朗化

简评：

2010年开始所谓史上最严厉的房地产调控新政之后，当年就制定了580万套保障房的任务，围绕这个目标，很多问题并未得解决，特别是资金来源和住房分配，其中动用公积金建保障房等措施引发很多争议。但实际上，大家更关心的是围绕调控带来的对房地产行业和市场的未来走向的判断，这变得模糊起来，分歧也更为重要，比如，房地产业是否还是主导产业，房地产财政是继续还是快速变革，等等。2011年保障房目标超出预期，我们认为，这表明决策层对房地产的态度和政策已经转向，或者说明确了。

一：保障性住房的意义不在于拉动经济增长

经济增长比预期的要好，2011年是十二五的开局之年，地方的GDP竞赛冲动强烈，中央经济工作会议也将“稳增长”作为2011年的目标。1000万套保障性住房是不是必要的？我们在中期报告《从增长到分配》，认为保障房不能单独完成对经济增长下滑的对冲作用，同理，我们认为，2011年，也不需要依靠保障房来拉动经济。保障房带动的2011年投资，据估算在1.4万亿以上，而房地产带动的其他行业投资，规模更大，就此而言，或可与2008年的四万亿投资做个不甚恰当的类比。但是，背景和形势已经完全不同，四万亿投资尚且已受到质疑，就增长目标而言，1000万套的保障房不是必要的。保障房的意义，更多在增长之外。

二：保障性住房意味着房地产的调控思路的逐步明确

在《房地产调控：从量价博弈到利益让渡》中，我们提出房地产调控最核心的问题是，利从何来？

并回答：利从城市化进程而来，从房地产的资产资本化而来，从大多数居民的劳动中创造而来，惟其如此，房地产资本化的价值重估才能得以实现。

对于这个长期的“大利”是共识，分歧只在于，如何分配这个“大利”，是先行调整，还是在现有基础上换一种方式或仅仅是手段继续推进？

房地产调控的困局，在并无实质性制度变革的情况下，1000万套保障性住房表明先行调整的预期落空，而是选择在现有基础上，不触动既有利益格局的前提下，寻找新的共赢方案，至少是根据各利益方的话语权能够接受达成一致的方案。保障性住房的作用，不在于简单的引起新一轮地方政府的政治锦标赛，而在于实现我们在《房地产调控：从量价博弈到利益让渡》提出的“自上而下”到“自下而上”的关于房地产和城市化的“大利”的协商和分配机制的转变，是财税体制和利益关系的调整。

对房地产调控而言，保障性住房的大举建设，和传言的房地产税2011年初开始试点，都使得短期调控的置信度进一步削弱。而中长期调控则在地方和中央对于房地产长期大利的博弈和不同的策略安排中逐步的推进。

对地方政府而言，本来从增量的房地产价格上涨中的边际收益已经越来越小，边际成本越来越高，实际上房价上涨中多数的资本利得收益没有被政府获取，现在则是需要改变这个本来就需要改变的方式，从房地产资本化的其他环节和渠道“征利”，只要房地产价格不再过快上涨就可以了。

三：保障性住房背书了地方财政和债务风险

对待保障房，地方政府的态度已经分化，有推脱诉苦的，有积极行动的。可以明确的信息是：这次1000万套的任务是中央下达的，并且超出了地方的预期。580万与1000万，而且在不同的经济形势下，具有完全不同的含义。580万，是一个沉重的负担，叫苦连天；而1000万套，或就是一份沉甸甸的资产，争先恐后了。

我们在《从增长到分配》指出，地方政府的热情，在于保障性住房的建设有使得地方政府的房地产财政和债务风险部分的被中央背书的因素。1000万套保障房政策一出，表明继续加大保障房建设的决心已下，并且不停歇。

地方政府的房地产财政得到了强化，债务风险也将通过“分食”和“预提”房地产的“大利”来解决。至于地方融资平台的风险，尽管货币紧缩周期的到来，加息周期和信贷紧缩都会使得其风险上升，但至少在2011年不会大量暴露。虽然我们依然认为，最终解决，银行和中央不太可能毫发无损，全身而退。如我们在《权利与繁荣》中提示的，融资平台在权利让渡中成为过渡期的缓冲安排，在二次清理后，继续成为地方资金需求的一个常规和规范的来源，缓冲中央和地方的利益冲突，本身也是双方博弈的工具。

四：保障房与商品房：短期替代，长期互补保

障型住房和商品房，绝不能以相互割裂和对立的角度去审视，那样无疑会得出保障房的建设使得商品房需求和价格上涨压力减弱的简单推论；需要强调的是，二者是相关利益方在在同一个锅里吃饭，包括土地，政府收益，等等；也是需要同一批人（房地产商）在“一本账”上去算计。短期或是替代，长期无疑是互补。原因有三：

保障房和商品房的受众不同；保障房占用了政府当期收益和预期收益；保障房的投入需要商品房提供支持是几乎必然的结局。

五：2011年商品房价格不会剧烈反弹

这是大家所担忧的。无疑，2011年，商品房反弹压力巨大，正负因素相抵，保障房使其压力增大而不是减小了。地方政府要建1000万套保障房的任务，土地出让金能降低吗？不能，而且要更多。土地出让金不能降，房价能降吗？无疑不可能。通胀高企，房价预期不改，不进则退。

但我们认为，2011年不是商品房恢复量价高增长的时期，商品房特别是普通住宅的“过快上涨”是不是“上涨”才是决策层所不能容忍的，对于价格的调控依然会广泛和长期实施，后续对价格的调控还会根据形势的变化而加强，调控工具和手段或有调整。而量的提升则是可能的。

对房地产商而言，思维的模式开始转变，2011年或不再是博取房价快速上涨的短期超额收益，而是一个为了即将到来或说已经到了的市场格局重建期，进行预先安排和谋划，站队和表态的时刻。保障房可能就是一块试金石和一份投名状。

六：过渡期的房地产业前景：二元结构

在《房地产调控：从量价博弈到利益让渡》中，我们曾经对房地产调控和市场的前景做出展望，指出可能出现的种种分化，1000万套保障房，加强了我们对过渡期房地产二元结构前景的判断，这将是一个比住房体系的二元含义更为广泛的二元结构：

供给层面，保障性住房占据越来越大的比重，覆盖比例越来越大的人群；需求层面，消费和投资、投机分化，打击投机，保障低端消费，提高投资的成本和杠杆；价格层面，高端住房和低端住房，不同经济发展水平地区之间的房地产价格，还可能进一步扩大，特别是二线城市会接力成为调控焦点的一线大城市成为房地产新的增长点，回收上个繁荣周期中财富膨胀起来的二线城市居民的流动性，2005年以来，我国各种类型住宅的价格波动除经济适用房外，趋于一致，高档住宅比普通住宅的波动幅度大，但二者的价格上涨幅度的差距并没有明显拉开，特别是高档住宅中的别墅上涨幅度还更慢一些。预计今后，保障性住房的价格会如经济适用房价格一样维持稳定低速增长，而不同档次住宅之间的价格涨幅会拉开，保障性住房供给面的增大，也会对商品房价格构成直接的上涨压力；功能方面，实现由流动性创造到流动性回收的转变，房地产已经是最重要的回收居民流动性的市场，2006年到2010年9月，累计净回收流动性8.65万亿，但2010年这一速度明显放慢，调控最严厉时期，房地产市场却更近似一个流动性创造的市场；市场层面，集中度进一步提高；利益分配层面，中央的控制力有望增加，而民营的控制力或最先削弱。

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